Według słów Henryka ciągle toczą się rozmowy z PGKiM dotyczące rozliczeń finansowych. Spór jest poważny. Według komunalnego zarządcy, uwaga, nasz dług w PGKiM wynosi około 25 tysięcy zł. Na zebraniu rok temu według deklaracji PGKiM na koncie nieruchomości było podobno ponad 59 tys złotych. Co się z nimi stało?
Nowy zarządca przygotował plan finansowy, z którego wynika, że pokryciu kosztów administracji i eksploatacji będzie można:
- naprawić/przestawić dwa piece kaflowe w mieszkaniu nr 3 - 2300 zł;
- wykonać remont drzwi wejściowych - 2000 zł;
- wymienić 4 okna od strony podwórza - 5000 zł;
- resztę około 6000 zł przeznaczyć na remont klatki schodowej;
Na koniec roku na koncie nieruchomości jest 3771 zł, przestawione zostały piece w m.3 i jakiś drobny remont za kwotę 1321 zł wykonany przez firmę AN-ZEN, która dba także o utrzymanie czystości na terenie nieruchomości.
Według sprawozdania za rok 2009 w kosztach znalazł się remont klatki schodowej budynku głównego (6880 zł) , ale przelewy bankowe poszły w 2010 roku.
Ściany pokryte podczas remontu płytą gipsowo-kartonową wkrótce zostaną wkrótce ponownie zdewastowane, podziurawione zwłaszcza na parterze w wielu miejscach.Ten remont niestety w żaden sposób na trwałe nie podniesie wizerunku nieruchomości.
Wszystkim właścicielom sen z powiek spędza mieszkanie nr 4. To ok. 50-metrowy lokal na I piętrze w budynku głównym zajmowany przez samotnego mężczyznę, Piotra D. Wiadomo, że mieszkanie zostało poważnie zdewastowane, a lokator od kilku lat już tam nie mieszka. W zimie uchylone okno grozi wychłodzeniem wnętrza. Trudno powiedzieć jakiem mogą być konsekwencje oprócz wychłodzenia przylegających lokali. W tym mieszkaniu na szczęście nie jest podłączona woda, która mogłaby zamarznąć, ale na razie jeszcze tego nie wiemy, bo nie ma tam możliwości wejścia. Brakuje nam determinacji, żeby ten lokal przejąć pod nieobecność lokatora. W założeniach lokator miał korzystać ze wspólnej łazienki na klatce schodowej. To częściowo tłumaczy dlaczego mieszkanie popadło w ruinę. Kto porządny chciałby mieszkać w XX wieku w mieszkaniu bez łazienki, nawet bez wody?
Administrator ciągle nie może dostać się do mieszkania. Podejmowane są jakieś papierkowe próby wymeldowania tego lokatora i rozwiązania z nim umowy. Ale sprawa się przeciąga.
Co jeszcze działo się w moim życiu ? Na początku 2009 roku zostałem dołączony do zarządu Stowarzyszenia Piłkarskiego Zawisza, które od kilka lat prowadziło odbudowę piłkarskiej sekcji tego legendarnego klubu. Od kilka lat aktywnie uczestniczyłem w jego życiu sporo udzielałem się na forach internetowych, znałem sporo ludzi związanych z klubem. Być może ze względu na ten pozytywny pijar, którym zajmowałem się kierowany zwykłą pasją, zaproszono mnie do zarządu klubu. Była to funkcja sprawowana społecznie. Cały zarząd SP Zawisza pracował społecznie, ale odbudowa klubu posuwała się w dobrym kierunku. Z V ligi w kilka lat awansowaliśmy na szczebel centralny , do II ligi zachodniej, z dużymi nadziejami na przyszłość. Niestety wtedy nie prowadziłem jeszcze bloga o Zawiszy, wiele wydarzeń z tamtych lat po prostu zostało zapomnianych, wspomnienia niestety się trochę zatarły. Szkoda, wiele historii z tamtych czasów było bardzo ciekawych. Bloga o Zawiszy: zawisza1946.pl zacząłem prowadzić 6 lat później.
Dlaczego o tym wspominam? Uważam, że warto część swojej aktywnośći poświęcać dla dobra wspólnego. Udział w odbudowie piłkarskiego Zawiszy to była moja pierwsza, kilkuletnia przygoda w zakresie społecznego działania na rzecz szerszej społeczności. Myślę, że w jakiś sposób kształtowało to mój charakter. Praca dla dobra wspólnego dawała mi zawsze sporo satysfakcji, mimo, że nie dawało to żadnych dochodów.
Kto by się tam przejmował smogiem.
Wracając do kamienicy, chciałbym się zatrzymać jeszcze nad jednym istotnym wątkiem. W całej kamienicy mieliśmy w 2009 jedynie 2 mieszkania wyposażone w dwufunkcyjne kotły gazowe. W pozostałych mieszkaniach eksploatowanych było 7 pieców kaflowych na węgiel (a czasami pewnie śmieci) oraz dwa piece etażowe także na opał stały. Być może kiedyś usiądę, żeby policzyć ilość zanieczyszczeń, które w sumie ta kamienica musiał emitować w tamtym okresie. Bez wątpienia były to ilości spore. D43 dokładała swoją cegiełkę do inowrocławskiego smogu. Kamienica nie miała żadnej izolacji termicznej na elewacji, na większości powierzchni elewacji nie było nawet tynków. Poziom strat ciepła i emisji CO2 musiał być relatywnie spory jak na niewielką powierzchnię mieszkalną około 400 metrów kwadratowych. W jednym z kolejnych wpisów postaram się przedstawić to w liczbach, ale nie chcę uprzedzać faktów.
Wpływy z czynszów.
Kamienica po podwyżkach, które mają wyrównać poziom czynszów do realiów rynkowych, przynosi roczny przypis z czynszów w wysokości 22 615 zł, co stanowi 5,5 tys Euro (kurs EUR/PLN 4.11). Miesięczny przypis wynosi 56.82 % średniego wynagrodzenia wg GUS (vs. 42,75% rok temu) oraz 147% minimalnej pensji w Polsce (vs. 120,6% rok wcześniej). Wygląda to na papierze lepiej, ale niestety nie wszyscy lokatorzy regularnie opłacają swoje należności. Ciągle nie widać szans na pojawienie się jakiejś większej gotówki na remonty podnoszące jakość nieruchomośći. Kredyt na ten cel nie wchodzi w rachubę przy kilkudziesięciu współwłaścicielach. Jedynym wyjściem wydaje się cierpliwie podnosić jakość nieruchomości przez drobne remonty. Zaległości w płatnościach lokatorów dają sygnał, że podnoszenie czynszów przy tak niskiej jakości lokali i nieruchomości jako całości może nie być akceptowane przez wszystkich lokatorów.
Najlepiej pracujące lokale.
Żeby porównywać realne wpływy z poszczególnych lokali na przestrzeni wielu lat przy sporej inflacji wprowadziłem sobie wskaźnik obliczany jako dzielenie przypisu z czynszu przez powierzchnię w m2 oraz dzielenie wyniku tego działania przez minimalną pensję w Polsce w danym okresie.
Najlepiej pracuje mały sklepik na parterze. Przypis na metr kwadratowy według tego wskaźnika wynosi 9,7%. Trzeba pamiętać, że podatek za nieruchmość wykorzystywanąkomercyjnie jest kilkakrotnie wyższty niż za lokal mieszkalny , więc realnie bardzo podobne wpływy na m2 uzyskaliśmy z mieszkania nr 2 na parterze (47m2 dwa pokoje, kuchnia łazienka), które wyposażone jest dwufunkcyjny kocioł gazowy i wygodne ogrzewanie. Dla tego mieszkania wskaźnik w 2009 roku wynosił 7,53% i jak dla kamienicy w Inowrocławiu był on naprawdę przyzwoity. Gdybyśmy mieli wszystkie mieszkania o takiej jakości, to poziom wpływów byłby diametralnie inny.
Co ciekawe, bardzo podobne mieszkanko w oficynie, które również wyposażone było w identyczny nowoczesny kocioł gazowy miało wskaźnik przychodów na poziomie jedynie 4,4 %. Dlaczego tak mało? To był wskaźnik porównywalny z resztą mieszkań wyposażonych w piece kaflowe. Myślę, że tu były jakieś rezerwy, można było czynsz w tym mieszkaniu podnieść do wskaźnika wynikającego z większego komfortu związnego z automatycznym ogrzewaniem gazowym bez konieczności noszenia opału.
Ach, gdyby tak nie brakowało nam determinacji żeby przejąć i wyremontować pustostan (m4) , który od lat stoi zrujnowany przez lokatora. Krążą jakieś pisma w tej sprawie, ale ciągle administrator nie ma lokalu w dyspozycji. Dzisiaj trudno mi zrozumieć jak to możliwe, że po prostu nie weszliśmy do tego lokalu w asyście policji powołując się na zagrożenie zamarznięcia rur wodnych? Dopiero zbieraliśmy się na odwagę :)
Sklep chociaż na papierze ma niezły czynsz to zalega z płatnościami. Później okaże się, że komornik częściowo odzyska należności za ten okres z odestkami. Na razie jednak ciągle brakuje pieniędzy na remonty.
Remonty to poziom 8 minimalnych pensji krajowych. Co za to można zrobić ?
W 2009 roku udało się wygenerować na remonty łącznie kwotę 10 660 zł co stanowiło 8,35 minimalnych pensji w Polsce. Za te pieniądze udało się wykonać remont klatki schodowej, naprawę drzwi wejściowych do kamienicy i przestawić 2 piece kaflowe w mieszkaniu nr 3. Z perspektywy czasu okazało się, że te piece pracowały do 2023 roku, a więc 14 lat. W tym czasie mieszkanie nr 3 bez przerwy generowało przychody pozwalające na remonty kamienicy. Wtedy jeszcze nie myśleliśmy o kolejnych instalacjach kotłów gazowych. Jedna sprawa to koszty, a druga kto by załatwił pozwolenie na przebudowę przyłącza gazowego i nadzorował tą inwestycję? Szkoda, że już wtedy nie został tam zamontowany kocioł gazowy. Ile zanieczyszczeń wyemitowały te kaflaki.... W 2023 gdy piece kaflowe zaczęły odmawiać posłuszeństwa m3 zostało przyłączone do gazowej kotłowni przez podlicznik ciepła i licznik ciepłej wody. Ale na razie zdun przestawia piece kaflowe. To mieszkanie na I piętrze w budynku głównym, pomiędzy sąsiednimi kamienicami, dobrze wygrzane przez sąsiadów. Po instalacji ogrzewania gazowego można by podnosić czynsz do poziomu wskaźnika 7% (definicja wyżej). Jednak nie podjęliśmy takiej decyzji. Z tego co pamiętami nikt z grona współwłaścicieli nie proponował nawet takiej inwestycji. Szkoda.
Jedziemy dalej, Z nadziejami wchodzimy w rok 2010.
Dla porządku dodam, że w 2009 roku ciągle posiadam swoje 14,29% udziałów w nieruchomości.
Nadal nie przynosi ona właścicielom żadnych dochodów. Decydujemy o pozostawieniu admistracji w rękach dotychczasowego administratora.
