Rok 2008 - kamienica wraca do rodziny.

Komunalny administrator nieruchomości, PGKiM w Inowrocławiu, postanowił po kilkudziesięciu latach oddać kamienicę spadkobiercom piekarza Stefana. Większość rodziny nie była zainteresowana tą nieruchomością, jednak zebrała się grupa inicjatywna, która ustaliła w imieniu rodziny warunki przejęcia kamienicy.

Początkowo wydawało się, że kamienica zostanie oddana rodzinie w dobrym stanie technicznym, po remoncie elewacji. Były jakieś pisma, które wskazywały na przygotowania do remontu, był wykonany projekt.

Później okazało się, że remontu nie będzie, ale na koncie kamienicy pozostanie spora sumka (59156 zł - około 52 minimalnych pensji krajowych w 2008 roku), za którą będziemy mogli przeprowadzić remont samodzielnie.

Jeszcze później okazało się, że na koncie kamienicy nie ma nic. upss.....

To nie koniec.  Ostatecznie wyliczono, że istnieje całkiem spory dług kamienicy wobec PGKiM, który będziemy przez kilka lat spłacać. Nie jesteśmy mistrzami negocjacji. Zgodziliśmy się na taki sposób przejęcia nieruchomości. Mieliśmy świadomość, że jeżeli sami nie weźmiemy spraw w swoje ręce, to będzie tylko gorzej. Nie ma na co czekać. Zostaliśmy wprowadzeni w błąd. Na razie myślimy, że przeprowadzimy remont kamienicy za pieniądze które wypracuje nieruchomość, o ile zacznie być dobrze zarządzana.

12 kwietnia 2008 w Inowrocławiu odbywa się zebranie współwłaścicieli nieruchomości oraz przedstawiciela PGKiM, na którym jednogłośnie podjęto uchwałę o przejęciu zarządu nieruchomości przez właścicieli. Wybrano także trzyosobowy zarząd, w którym znaleźli się :

• Maciej, mój ojciec;
• wujek Henryk - posiadający na D43 garaż;
• kuzynka Gosia - licencjonowany zarządca nieruchomości z Bydgoszczy.

Według protokołu, szacunkowa wartość nieruchomości na dzień 14.02.2005 roku wynosi 178 500 zł.

Wizualny stan kamienicy jest opłakany.
Z pozytywów:

• instalacja gazowa została wymieniona na nową;
• instalacja elektryczna na klatkach schodowych kamienicy jest w dobrym stanie;
• zamontowane zostało urządzenie, które za pomocą pola magnetycznego miało ograniczać podsiąkanie wody w górę zasolonych, jak to wszędzie w Inowrocławiu, murów ( w końcu to miasto na soli);
• zlikwidowano ubikację na podwórzu, wykonano prace  blacharsko-dekarskie, przemurowano kominy (jak się potem okazało nie do końca);

Sprawy techniczne, to był dla naszego nowego zarządcy spory problem, ale największym wyzwaniem zawsze są ludzie. Kamienica jest otwarta, brakuje płotów, domofonów, kręci się tam często "szemrane" towarzystwo. Najczęściej przebywa tam Piotr M. Wychowywał się w tej kamienicy. Czuje się jak u siebie. Jest u siebie. Sąsiedzi, którzy znali go od dziecka pomagają mu w różny sposób, jak potrafią. Po śmierci matki nie ma własnego mieszkania i przesiaduje na klatkach schodowych. Najczęściej na  "D43". Samochód warto dla bezpieczeństwa zaparkować zawsze trochę dalej ;)

Wpływy z czynszów 141% minimalnej krajowej, 46% średniej krajowej. 

Czynsze nie są wysokie, trudno za mieszkanie w takich warunkach wołać duże pieniądze. Od lata 2008 roku prawie wszystkie lokale mieszkalne (poza nr 4) są wynajęte. Razem 88.13% powierzchni użytkowej lokali jest wynajęte. Gdyby wszyscy najemcy płacili na czas, to średnia suma miesięcznych wpływów byłaby równa 120% minimalnej pensji krajowej lub 42,75 % średniej pensji krajowej.

W późniejszych latach wpływy z czynszów także będę odnosił do średniej i minimalnej pensji w Polsce, żeby zminimalizować w tych porównaniach różnice wynikające z inflacji.  
 Od maja 2008 roku wynajęte zostało świeżo wyremontowane mieszkanie nr 2 w oficynie,  które wyposażyliśmy w dwu funkcyjny piec gazowy. Taki sam piec mamy także w mieszkaniu nr 7a (później przechrzczone na nr 8). Oba mieszkania są niewielkie ale funkcjonalne.
W czerwcu 2008 roku wynajęty został niewielki (24m2) sklep w budynku frontowym wyposażowny w malutką łazienkę.

W okresie od kwietnia do końca 2008 roku  kamienicą administruje miejski zarządca - PGKiM. W tym okresie przeprowadza jakieś remonty. Według papierów remonty w okresie maj-grudzień 2008 pochłonęły 24953 zł, co dało ujemny wynik finansowy za ten okres w wysokości  -17 654 zł. Co zrobiono za te pieniądze? Nic trwałego, co można by zauważyć i zapamiętać. 

Tylko 26% nakładów na remonty.

W okresie 2000-2007 kamienica osiągnęła przychody z najmu w wysokości 134 840 zł, przy kosztach eksploatacji 85 441 zł oraz kosztach remontów 36 106 zł. Koszty eksploatacji stanowiły aż 63% przychodów z najmu, a koszty remontów 26,7%.  To tłumaczy dlaczego kamienica jest w tak opłakanym stanie. Co ujmowane jest w tak wysokich kosztach eksploatacji? Nigdy nie udało mi się tego dowiedzieć. Zestawienie dostarczone przez PGKiM utwierdza mnie jednak w przekonaniu, że trzeba tą kamienicę przejąć, bo inaczej zostanie doprowadzona do całkowitej destrukcji w nadchodzących latach. Miejski zarządca nieruchomości wysokie koszty stałe utrzymania całej swojej administracji przerzuca prawdopodobnie na barki zarządzanych przez niego nieruchomości. W efekcie wpływy z czynszów w niewielkim stopniu są reinwestowane w remonty i podnoszenie jakości tej przestrzeni.

Dodatkową zachętą do przejęcia tej kamienicy jest fakt, że druga nasza rodzinna kamienica w tym samym mieście, zarządzana przez naszą rodzinę od wielu lat wygląda kwitnąco i przynosi wielokrotnie wyższe przychody. Prywatny zarząd najwyraźniej jest znacznie skuteczniejszy. Jak to się potoczy dalej, zobaczymy. Póki co w 2008 roku kamienica D43 nie stanowi aktywów. Wszystkie co do złotówki wpływy pochłaniają koszty utrzymania nieruchomości i jej naprawy. Właściciele nie odnoszą z jej posiadania bezpośrednich finansowych korzyści. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest wujek, który ma na terenie nieruchomości garaż, w którym trzyma swój samochód. Wartość kamienicy można w tym momencie traktować co najwyżej jako lokatę kapitału i to wątpliwej jakości. Jak to się potoczy dalej? 

To będzie historia jakich pewnie wiele rozegrało się w postkomunistycznej Polsce. Historia pełna wzlotów i upadków. Błędów i niewątpliwych sukcesów. Mam nadzieję, że kogoś z Was może ona także zainspirować do działania. W sprawie "D43" nasza rodzina postanowiła działać. Mieliśmy w swoim gronie ludzi posiadających doświadczenie w zakresie zarządzania nieruchomościami, prawników. Z duzymi nadziejami zabraliśmy się do poszukiwania nowego administratora. W tym okresie nie było jeszcze pomysłu, by ktoś z grona współwłaścicieli samodzielnie się tym zajął. Nie wiem czy ktoś liczył na realne, wymierne zyski finansowe. Na pewno trzeba się było liczyć z faktem, że zupełnie zaniedbana kamienica może nawet obciążać nas kosztami, zamiast przynosić właścicielom dochód. W skrajnym przypadku koszt rozbiórki nieruchomości zagrażającej bezpieczeństwu ludzi mógłby wynieść szacunkowo nawet 200 tysięcy złotych. Zapłacić za to musieliby współwłaściele. Z tego względuy niektórzy współwłaściciele za niewielkie pieniądze pozbywali się swoich drobnych, kilkuprocentowych udziałów, a jednocześnie odpowiedzialności. Trudno było przewidzieć w jaką stronę to się potoczy. Mimo wszystko większość współwłaścicieli postanowiła działać i walczyć o przetrwanie tej kamienicy.  Ja byłem w tej grupie najmłodszy, miałem 34 lata. Posiadając 14,28% byłem także drobnym, choć największym udziałowcem w tej nieruchomości. Nikt inny nie posiadał nawet 5%.  Właśność była naprawdę mocno rozdrobniona. W kolejnych wpisach będę chciał podzielić się z wami dalszą historią naszej kamienicy aż do czasów obecnych. Wiem, że taka stara , zrujnowana kamienica może przerażać. Wierzyłem jednak głęboko, że warto działać, nawet jeżeli nie wszystko jest jasne i pozbawione ryzyka. Wielu ludzi, którzy osiągnęli sukces podkreślało, że siła jest w działaniu i popełnianiu błędów. 

Na dłuższą metę aktywność zawsze pokona bierność. 

To motto popychało mnie do działania.

D43 a moje finanse osobiste.

Jaki wpływ na moje finanse osobiste miało posiadanie udziałów w kamienicy w 2008 roku? Żaden. Generowane przychody równoważyły się z jej kosztami. Żyłem w 100% z pracy na etacie i nic nie zapowiadało zmiany. Praca na etacie dawała mi poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Moja główna misja w tamtym okresie to utrzymanie 7-osobowej rodziny. Razem z Anią, moją żoną wychowywaliśmy naszą słodką piątkę dzieci w wieku od 12 do 3 lat. Takie były nasze realia. Żyliśmy bardzo skromnie i oszczędnie. Nie było jeszcze takiego wsparcia dla rodzin wielodzietnych jak obecne 500+. Każdy kolejny rok, w którym nasze dzieci stawały się o rok starsze był realnym naszym sukcesem. Byliśmy w naszym mieszkanku w bydgoskiej kamienicy przy ul,. Mazowieckiej szczęśliwi. Mieliśmy 4 duże pokoje na 93 metrach kwadratowych. Żyliśmy skromnie, ale bez długów.

czytaj od początku: 2005 rok

Niedługo postaram się wrzucić podsumowanie kolejnego ciekawego roku naszych zmagań.

Jestem programistą, ale życie pisze inne scenariusze.

Mam na imię Mikołaj. Jestem programistą. Czasami jednak życie pisze inne scenariusze.

Mój pradziadek posiadał niewielką kamienicę w Inowrocławiu, dawnej stolicy zachodnich Kujaw. Prowadził tam piekarnię, mieszkała tam cała jego 9-osobowa rodzina. Trudno powiedzieć kiedy została dokładnie wybudowana. Można szacować, że 3-piętrowy (2 piętra + użytkowe poddasze) budynek frontowy powstał około 1850 roku. Kawał historii.


W 2005 roku zupełnie niespodziewanie moje losy związują się z tą nieruchomością. Prawdopodobnie na bardzo długo. Jak do tego doszło? Kamienica jest administrowana przez komunalną spółkę PGKiM.  Mój pradziadek Stefan posiadał dziesięcioro dzieci (trójka zmarła bardzo wcześnie), oraz ponad dwudziestkę wnuków. W efekcie na początku XXI wieku lista współwłaścicieli grubo przekracza 20-osób.

 Część z nich już umarła, a ich dzieci czasami nie kwapiły się nawet do przeprowadzania postępowania spadkowego. Trudno spodziewać się by ta ruina mogła przysporzyć komuś pożytków. Bardziej prawdopodobny scenariusz to ciągnące się latami problemy, strata czasu. Kamienica ewidentnie podupada. Miejska spółka przydzielała lokale osobom, które nie dbały o swoje mieszkania i części wspólne nieruchomości. Czynsze są groszowe, co nie pozwala na prowadzenie remontów i podniesienie jakości tej przestrzeni.

W tej sytuacji każdy normalny człowiek trzymałby się od tego z daleka. Tak zrobiła cała moja rodzina charakteryzująca się zdrowym rozsądkiem. Ostatni z rodziny, wujek Heniu przeniósł się do mieszkania w bloku nieopodal. Pozostawił sobie na "D43" jedynie garaż.
W Inowrocławiu mieszka obecnie niewielka część spadkobierców, większość rozjechała się po kraju i świecie. Ja mieszkam w Bydgoszczy, 50 kilometrów od Inowrocławia.

Początek mojej historii na D43.

Trójka sióstr, kuzynek mojego ojca, Macieja: Ela, Wanda i Bożena, postanowiły przekazać swoje udziały w tej kamienicy właśnie jemu. Chciały uporządkować swoje sprawy. Byli mocno związani emocjonalnie. Mój ojciec miał wtedy 57 lat i powoli także zastanawiał się co zrobi ze swoimi udziałami w nieruchomości. Mój brat nie chciał się angażować w ten temat, obie siostry wyjechały daleko w świat. Tata zapytał czy chcę przejąć te udziały. Nieopatrznie się zgodziłem. Zawsze ciągnęło mnie do trudnych misji, a niemożliwe ubóstwiałem. Czy mogła zdarzyć się lepsza okazja?

W grudniu 2005 zostałem dumnym posiadaczem 14,28% udziałów w nieruchomości. Przy wartości kamienicy szacowanej na 178,5 tys złotych stanowiło to wartość około 25,5 tysiąca złotych. W 2005 roku stanowiło to 9-krotność średniej pensji w Polsce.

Do końca nie zdawałem sobie sprawy w co się pakuję. ale zawsze lubiłem przygody. W kolejnych wpisach postaram się odsłonić jak ta decyzja przełożyła się na moje finanse. Będę pisał o porażkach, dylematach i trudnych decyzjach, które trzeba było podejmować. Wiele wyzwań ciągle przede mną.

czytaj dalej: 2008 rok - kamienica wraca pod zarząd prywatny